L’audit énergétique réglementaire (AER) est devenu une étape incontournable pour de nombreuses copropriétés, notamment celles soumises aux obligations de la loi Climat et Résilience. Pour le Syndic de copropriété et le conseil syndical, l’enjeu est de taille : garantir la Mise en conformité copropriété tout en assurant une gestion transparente et légale du processus de vote en Assemblée Générale (AG).
Il est crucial que le syndic et le conseil syndical gardent à l’esprit le calendrier réglementaire strict imposé par la loi. Les copropriétés de plus de 200 lots devaient être en conformité dès 2024, tandis que les plus petites échéances approchent rapidement. Le non-respect de cette obligation légale expose potentiellement la copropriété à des sanctions administratives, mais surtout, cela bloque l’accès aux aides financières majeures destinées à la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’ Copropriété. L’audit énergétique est donc la clé d’entrée indispensable pour débloquer les financements futurs et éviter l’étiquette de passoire thermique.
Ce guide pratique et juridique détaille les étapes essentielles pour inscrire, présenter et faire adopter la résolution relative à l’audit énergétique, en insistant sur les majorités requises pour valider la décision des copropriétaires.
L’obligation de l’audit énergétique en copropriété : un impératif de la loi Climat
Pour maximiser les chances d’adoption de la résolution, le rôle du Conseil Syndical (CS) est déterminant dans la phase préparatoire. Le CS doit non seulement s’assurer que les devis présentés respectent le périmètre réglementaire de l’AER, mais également vérifier les certifications et l’indépendance des bureaux d’études. Choisir un prestataire RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est un gage de qualité et de crédibilité qui rassure les copropriétaires souvent méfiants face à de nouvelles dépenses. Une pré-sélection rigoureuse par le Conseil Syndical avant l’envoi des convocations permet d’éviter les débats stériles en AG.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les copropriétés dotées d’un chauffage ou d’un refroidissement collectif et comprenant plus de 50 lots (selon le calendrier progressif) sont soumises à l’obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, qui inclut souvent la réalisation d’un Audit Énergétique.
Face à cette obligation réglementaire, la décision des copropriétaires ne peut être prise à la légère et doit s’aligner sur le calendrier imposé aux copropriétés. Pour garantir la Mise en conformité copropriété et anticiper les futurs travaux de rénovation visant à optimiser la performance thermique globale, chaque immeuble collectif concerné doit engager cette démarche avec un auditeur certifié. Pour maîtriser l’ensemble du périmètre légal et savoir si votre bâtiment est concerné dès maintenant, nous vous invitons à consulter notre page dédiée à l’Audit Énergétique Copropriété : Le Guide Complet des Obligations et Échéances.
L’objectif de cet audit est d’évaluer la performance énergétique globale de l’immeuble et de proposer des scénarios de travaux d’amélioration. Bien que l’audit soit une obligation légale, sa réalisation effective doit être validée par un vote en Assemblée Générale.
L’exactitude procédurale est un rempart contre la contestation. Il est essentiel que le syndic s’assure que la convocation et le procès-verbal de l’AG respectent scrupuleusement les exigences formelles liées à l’Article 42 de la loi de 1965. Toute omission ou imprécision dans la présentation des devis ou dans la formulation de la résolution pourrait entraîner l’annulation de la décision par un copropriétaire opposant ou défaillant dans les deux mois suivant la notification du PV. La diligence dans la préparation du dossier est donc la meilleure garantie juridique pour la validité de l’audit.
Préparer le vote : le rôle du syndic et l’ordre du jour AG
La préparation est la clé du succès pour obtenir la décision des copropriétaires lors de l’AG. Le Syndic de copropriété joue un rôle central dans la constitution du dossier et l’inscription de la résolution à l’ordre du jour AG.
L’inscription à l’ordre du jour
Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit inscrire la question de la réalisation de l’audit énergétique à l’ordre du jour AG. Cette inscription doit être formulée de manière claire et précise, mentionnant l’objet de la prestation (réalisation de l’audit énergétique réglementaire) et le prestataire envisagé.
La présentation des devis en AG
Pour garantir la transparence et permettre aux copropriétaires de faire un choix éclairé, le syndic doit joindre à la convocation de l’AG les documents nécessaires. Il est impératif d’inclure la présentation des devis en AG pour la réalisation de l’audit. Bien que la loi n’impose pas un nombre minimum de devis pour l’audit lui-même (contrairement aux travaux), il est fortement recommandé de présenter au moins deux propositions concurrentes pour le choix du prestataire.
Ces devis doivent détailler :
- Le périmètre exact de l’audit (conformité réglementaire).
- Le coût total de la prestation.
- Le délai de réalisation.
Quelle majorité pour la décision des copropriétaires ?
La question de la majorité applicable est fondamentale pour la validité du vote. L’audit énergétique, étant un diagnostic obligatoire visant la Mise en conformité copropriété avec la loi Climat, est soumis à une majorité spécifique.
Le vote à la majorité simple (Article 24)
La décision de réaliser l’audit énergétique réglementaire est prise à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (Article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette majorité est la plus facile à atteindre, car elle ne prend en compte que les votes « pour » et « contre » des personnes effectivement participant au vote, sans tenir compte des abstentions ou des copropriétaires absents non représentés.
Exemple de calcul de la majorité simple :
- Total des voix exprimées (Présents, représentés, vote par correspondance) : 500 tantièmes.
- Votes « Pour » : 260 tantièmes.
- Votes « Contre » : 240 tantièmes.
- Résultat : La résolution est adoptée, car 260 > 250.
La résolution spécifique pour l’audit énergétique
La résolution soumise au vote à la majorité simple doit porter sur l’approbation du principe de la réalisation de l’audit et le choix du prestataire.
Formulation type de la résolution (Article 24) : « L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des devis présentés par le Syndic de copropriété, décide de réaliser l’Audit Énergétique Réglementaire de l’immeuble, conformément aux obligations de la loi Climat, et choisit la société [Nom du prestataire] pour un montant total de [Montant TTC]. »
Il est crucial de noter que si l’audit énergétique est voté à la majorité simple, les travaux de rénovation énergétique qui pourraient être recommandés suite à cet audit devront, eux, être votés à la majorité absolue (Article 25) ou à la double majorité (Article 26), selon leur nature et leur impact sur la structure de l’immeuble.
L’impact financier : intégration au budget prévisionnel et répartition des coûts
Une fois la résolution adoptée, le Syndic de copropriété doit s’assurer de l’intégration financière de cette dépense.
Financement et budget prévisionnel
Le coût de l’audit énergétique est considéré comme une dépense courante nécessaire à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, ainsi qu’à sa conformité réglementaire. Par conséquent, le montant de l’audit doit être intégré dans le Budget prévisionnel de la copropriété.
Si l’AG a lieu en cours d’exercice et que le coût n’a pas été anticipé, le syndic devra procéder à un appel de fonds spécifique pour couvrir cette dépense, ou la prélever sur les fonds de roulement si le règlement de copropriété le permet, avant de régulariser l’opération lors de l’approbation des comptes.
Répartition du coût par tantième
Le coût de l’audit énergétique est réparti entre tous les copropriétaires selon les règles de répartition des charges générales, c’est-à-dire en fonction du coût par tantième de copropriété détenu par chaque lot.
La répartition est basée sur les tantièmes de charges générales, car l’audit concerne l’ensemble des parties communes et vise l’amélioration globale de la performance énergétique de l’immeuble. Le syndic doit veiller à ce que le décompte final respecte scrupuleusement cette clé de répartition pour éviter toute contestation de la décision des copropriétaires.
FAQ – Questions fréquentes sur le vote de l’audit énergétique en AG de copropriétaires
Quelle est la majorité requise pour voter la réalisation de l’audit énergétique en Assemblée Générale ?
La décision de réaliser l’audit énergétique réglementaire est prise à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, conformément à l’Article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment le syndic doit-il inscrire la question de l’audit énergétique à l’ordre du jour de l’AG ?
Le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de l’AG de manière claire et précise, mentionnant l’objet de la prestation (réalisation de l’audit énergétique réglementaire) et le prestataire envisagé, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
Que se passe-t-il si la copropriété ne réalise pas l’audit énergétique obligatoire ?
Le non-respect de cette obligation légale expose potentiellement la copropriété à des sanctions administratives et bloque l’accès aux aides financières majeures destinées à la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’ Copropriété.
La loi impose-t-elle un nombre minimum de devis pour la réalisation de l’audit énergétique ?
Bien que la loi n’impose pas un nombre minimum de devis pour l’audit lui-même, il est fortement recommandé de présenter au moins deux propositions concurrentes pour le choix du prestataire afin de garantir la transparence.
Comment le coût de l’audit énergétique est-il réparti entre les copropriétaires ?
Le coût de l’audit énergétique est réparti entre tous les copropriétaires selon les règles de répartition des charges générales, c’est-à-dire en fonction du coût par tantième de copropriété détenu par chaque lot.
Le vote de l’audit énergétique prend-il en compte les abstentions ou les absents ?
Non, la majorité simple (Article 24) est la plus facile à atteindre car elle ne prend en compte que les votes ‘pour’ et ‘contre’ des personnes effectivement participant au vote, sans tenir compte des abstentions ou des copropriétaires absents non représentés.
Quelle doit être la formulation de la résolution pour l’audit énergétique ?
La résolution doit porter sur l’approbation du principe de la réalisation de l’audit et le choix du prestataire, en incluant le nom de la société sélectionnée et le montant total TTC de la prestation.
Quel est le rôle du Conseil Syndical dans la préparation du vote de l’audit ?
Le Conseil Syndical doit s’assurer que les devis présentés respectent le périmètre réglementaire de l’Audit Énergétique Réglementaire et vérifier les certifications, comme la certification RGE, et l’indépendance des bureaux d’études.
Comment le syndic gère-t-il l’intégration financière du coût de l’audit ?
Le coût de l’audit énergétique est intégré dans le Budget prévisionnel de la copropriété. Si l’AG a lieu en cours d’exercice, le syndic peut procéder à un appel de fonds spécifique ou le prélever sur les fonds de roulement, si cela est autorisé.
Les travaux de rénovation recommandés par l’audit sont-ils votés à la majorité simple ?
Non, si l’audit est voté à la majorité simple (Article 24), les travaux de rénovation énergétique recommandés suite à cet audit devront être votés à la majorité absolue (Article 25) ou à la double majorité (Article 26), selon leur nature.