Amiante et location : tout savoir sur le diagnostic obligatoire

Pourquoi réaliser un diagnostic amiante pour la location ?

Avant toute chose : comprendre ce qu’est l’amiante et pourquoi elle est dangereuse pour la santé…

L’amiante — ou asbeste — regroupe une famille de silicates fibreux minéraux extrêmement résistants au feu et à l’usure, largement utilisés jusqu’à leur interdiction en France en 1997. Ces fibres fines, invisibles et légères, se dispersent dans l’air dès qu’un matériau vieillissant ou endommagé est poncé, percé ou démoli. Inhalées, elles pénètrent profondément dans les alvéoles pulmonaires ou migrent jusqu’à la plèvre, où elles peuvent déclencher des maladies graves — asbestose (fibrose pulmonaire irréversible), mésothéliome pleural, cancers du poumon, du larynx, des ovaires et digestifs. La période de latence est longue : les symptômes apparaissent souvent 20 à 50 ans après l’exposition initiale. C’est pourquoi les substances contenant de l’amiante relèvent d’une exigence réglementaire renforcée dès qu’une mise en location ou une intervention sur site est envisagée.

Cadre réglementaire

Le diagnostic amiante fait partie des diagnostics techniques immobiliers obligatoires dans certains cas de location. Il concerne principalement les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date à laquelle l’utilisation de l’amiante a été interdite dans le bâtiment en France.

Cette obligation découle de la loi n°96‑1107 du 18 décembre 1996 et a été intégrée dans la réglementation relative à la sécurité des occupants. L’objectif est clair : protéger la santé des locataires en identifiant toute présence éventuelle d’amiante dans les matériaux du logement, car son inhalation peut provoquer des maladies graves (asbestose, cancers pulmonaires, mésothéliome).

En pratique, un propriétaire bailleur est tenu de disposer d’un dossier amiante pour pouvoir mettre son bien en location, à condition qu’il remplisse le critère de construction antérieure à 1997. Sans ce document, il s’expose à des sanctions et peut voir sa responsabilité engagée en cas de problème sanitaire.

Source : Diagnostic immobilier : état d’amiante ou « diagnostic amiante »

Distinction entre DAPP et DTA (logement collectif vs parties communes)

Lorsqu’on parle de diagnostic amiante dans le cadre d’une location, il est important de distinguer deux documents différents :

• • Le DAPP (Dossier Amiante des Parties Privatives) : il concerne spécifiquement le logement mis en location. Ce diagnostic vise à repérer la présence éventuelle d’amiante dans les matériaux de la partie privative du bien (plafonds, cloisons, canalisations, etc.). Il doit être tenu à disposition du locataire en cas de demande.

• • Le DTA (Dossier Technique Amiante) : il s’applique principalement aux immeubles collectifs. Ce dossier répertorie la présence ou l’absence d’amiante dans les parties communes de l’immeuble (cages d’escalier, chaufferies, conduits collectifs, etc.). Il est géré par le syndic de copropriété et consultable par les occupants.

Un propriétaire bailleur est donc concerné par le DAPP pour son logement, tandis que les informations du DTA sont fournies par la copropriété. Cette distinction est essentielle pour comprendre les obligations exactes du bailleur vis-à-vis de son locataire.

Diagnostic amiante dans un appartement : comment ça se passe ?

1. Qui est concerné ?

   • Tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doit faire l’objet d’un diagnostic amiante des parties privatives (DAPP), soit une obligation quand le bien est destiné à la location.

2. Par qui et comment ?

   • Un diagnostiqueur certifié — indépendant du chantier ou des travaux — intervient pour inspecter les matériaux classés des listes A et B, comme les calorifugages, faux plafonds amiantés, ou colles à carrelage. En cas de suspicion, des prélèvements en laboratoire permettent de confirmer la présence ou absence d’amiante. Ce processus est essentiel, notamment lors d’un diagnostic stratégique pour la vente d’un bien immobilier, afin d’assurer la conformité et la sécurité. Une fois les résultats obtenus, le diagnostiqueur remet un rapport détaillé qui permettra aux propriétaires, acheteurs ou investisseurs de prendre des décisions éclairées. Ce type d’évaluation joue un rôle crucial dans la valorisation du bien sur le marché.

3. Le rapport

   • Le rapport indique si de l’amiante est présent ou non. En cas d’absence, il dispose d’une validité illimitée tant qu’aucun nouveau chantier ou dégradation n’engendre une libération de fibres. S’il est détecté des matériaux contenant de l’amiante, la validité est de 3 ans, et des contrôles périodiques sont recommandés pour surveiller l’état de conservation des matériaux.

4. Transmission au locataire

   • Contrairement à d’autres diagnostics, le DAPP n’a pas à être obligatoirement annexé au bail. Néanmoins, le bailleur doit pouvoir le mettre à disposition du locataire sur simple demande, dès l’entrée dans les lieux, et mentionner cette possibilité dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

5. Retrait ou confinement

   • Si un risque significatif est identifié (score N=3), des mesures conservatoires doivent être mises en place sous 2 mois, puis un désamiantage sous 36 mois, réalisé à frais du propriétaire, selon les recommandations techniques.

Modalités de mise en œuvre

Qui réalise le diagnostic ?

Le diagnostic amiante doit être effectué par un professionnel certifié. Il ne peut pas être réalisé par le propriétaire lui-même, même s’il estime que son logement ne contient pas d’amiante. La réglementation impose l’intervention d’un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité COFRAC.

Ce professionnel dispose de l’expertise et du matériel nécessaires pour détecter la présence d’amiante dans les matériaux du logement. Son rôle est de :

• • identifier les matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante ;

• • prélever des échantillons si nécessaire pour les analyser en laboratoire ;

• • évaluer l’état de conservation des matériaux amiantés ;

• • rédiger un rapport détaillé à l’attention du propriétaire bailleur.

Le diagnostiqueur doit également être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique à ce type d’intervention, garantissant au bailleur et au locataire une prise en charge en cas d’erreur ou d’omission dans le diagnostic.

Contenu du rapport

À l’issue de son intervention, le diagnostiqueur immobilier remet au propriétaire un rapport complet de diagnostic amiante. Ce document contient plusieurs informations essentielles :

• • L’identification du bien : adresse, nature du logement, référence cadastrale.

• • La liste des matériaux et produits analysés : le diagnostic se concentre sur les éléments susceptibles de contenir de l’amiante (flocages, calorifugeages, faux plafonds, conduits, revêtements, etc.).

• • Les résultats de l’analyse : présence ou absence d’amiante, localisation précise des matériaux concernés.

• • L’état de conservation des matériaux amiantés : si de l’amiante est détecté, le rapport évalue le risque d’exposition lié à la dégradation des matériaux.

• • Les recommandations du diagnostiqueur : simple surveillance, contrôle périodique, ou travaux de retrait/confinement si nécessaire.

Ce document a une grande valeur légale puisqu’il peut servir de preuve de conformité réglementaire en cas de litige. Il doit donc être conservé précieusement par le propriétaire et mis à jour si des matériaux amiantés se dégradent avec le temps ou à la suite de travaux.

Validité et transmission au locataire

Durée de validité

La validité du diagnostic amiante dépend du résultat obtenu lors de l’expertise :

• • Absence d’amiante : le diagnostic est valable sans limite de durée. Une fois établi, il n’a pas besoin d’être refait sauf si des travaux de rénovation sont entrepris et peuvent modifier l’état des matériaux.

• • Présence d’amiante : le propriétaire doit réaliser des contrôles périodiques, généralement tous les 3 ans, afin de s’assurer que l’état des matériaux amiantés ne présente pas de danger pour les occupants.

Cette périodicité a pour objectif de garantir la sécurité sanitaire du logement et d’anticiper toute dégradation pouvant libérer des fibres d’amiante dans l’air intérieur.

Transmission au locataire — format, moment, obligations actuelles

Contrairement à d’autres diagnostics (DPE, plomb, électricité), le diagnostic amiante n’a pas à être annexé obligatoirement au bail. Toutefois, depuis le 1er avril 2013, le propriétaire a l’obligation de le tenir à disposition du locataire à tout moment, sur simple demande de celui-ci.

En pratique, il est fortement recommandé de :

• • présenter le diagnostic au locataire dès la visite ou au moment de la signature du bail, pour jouer la carte de la transparence ;

• • fournir une copie du document si le locataire en fait la demande écrite ;

• • mettre à jour le dossier dès qu’un nouveau contrôle ou des travaux concernant l’amiante sont réalisés dans le logement.

Il est important de noter qu’un projet de décret issu de la loi ALUR devait rendre la remise du diagnostic amiante obligatoire lors de la signature du bail. Cependant, à ce jour, ce décret n’a pas été publié, maintenant un certain flou réglementaire. Des évolutions sont possibles dans les années à venir.

Sanctions et risques d’absence de diagnostic

Responsabilité juridique du propriétaire

L’absence de diagnostic amiante dans un logement soumis à cette obligation peut avoir des conséquences juridiques importantes pour le propriétaire bailleur. Si le locataire découvre la présence d’amiante ou subit un préjudice lié à une exposition, le bailleur peut voir sa responsabilité civile ou pénale engagée.

Plusieurs sanctions sont possibles :

• • Sanctions financières : le locataire peut demander une diminution du loyer, voire l’annulation du bail, en cas de manquement à l’obligation d’information.

• • Amende administrative : jusqu’à 1 500 € en cas d’absence de diagnostic ou de non-respect des obligations légales.

• • Recours judiciaire : en cas de dommages à la santé du locataire liés à une exposition à l’amiante, le propriétaire peut être poursuivi pour mise en danger de la vie d’autrui.

Disposer d’un diagnostic conforme est donc essentiel pour protéger juridiquement le propriétaire et garantir la sécurité du locataire.

Risques sanitaires en cas d’exposition non maîtrisée

L’amiante est une substance dangereuse dont les fibres microscopiques, lorsqu’elles sont inhalées, peuvent provoquer de graves problèmes de santé. Même en faibles quantités, une exposition prolongée peut entraîner :

• • L’asbestose : une maladie respiratoire chronique causée par l’inhalation de fibres d’amiante, entraînant une fibrose pulmonaire irréversible.

• • Des cancers pulmonaires : le risque est particulièrement élevé chez les personnes exposées régulièrement à l’amiante.

• • Le mésothéliome : une forme rare et très agressive de cancer affectant la plèvre, directement liée à l’exposition à l’amiante.

Ces maladies peuvent se déclarer plusieurs années, voire plusieurs décennies, après l’exposition initiale. Le diagnostic amiante a donc un rôle crucial dans la prévention des risques sanitaires pour les occupants d’un logement.

Informations complémentaires et angles inédits

Cas particuliers — colocation, logement meublé, bail mobilité

Le diagnostic amiante est obligatoire pour toutes les formes de location lorsque le logement a été construit avant juillet 1997, peu importe le type de bail ou la durée de location :

• • Colocation : chaque colocataire est en droit de demander l’accès au diagnostic amiante, même si un seul bail est signé collectivement.

• • Location meublée : l’obligation est identique à celle d’une location vide, le mobilier n’ayant aucun impact sur la présence d’amiante dans les matériaux du logement.

• • Bail mobilité : ce dispositif temporaire ne dispense pas le bailleur de fournir les mêmes informations que pour un bail classique.

Peu importe le type de contrat, le propriétaire doit donc être en mesure de présenter un diagnostic amiante valide si le locataire en fait la demande.

Opportunité fiscale — déductibilité du diagnostic pour bailleurs non professionnels

La réalisation d’un diagnostic amiante représente un coût pour le propriétaire, mais celui-ci peut être avantageusement optimisé sur le plan fiscal. En effet, les bailleurs relevant du régime réel d’imposition peuvent déduire les frais de diagnostics obligatoires, y compris le diagnostic amiante, de leurs revenus fonciers imposables.

Cette déduction est possible lorsque le diagnostic est réalisé dans le cadre d’une mise en location ou d’un renouvellement de bail, et qu’il est facturé par un professionnel certifié. Conserver la facture est essentiel pour justifier cette dépense en cas de contrôle fiscal.

Ce dispositif permet donc aux propriétaires bailleurs de réduire l’impact financier de cette obligation légale tout en sécurisant la santé des occupants et leur responsabilité juridique.

Avantages pour le locataire (sécurité, transparence, prévention)

Le diagnostic amiante ne bénéficie pas uniquement au propriétaire : il est également un gage de sécurité et de confiance pour le locataire. Ce document apporte plusieurs garanties importantes :

• • Sécurité sanitaire : le locataire est informé de l’absence ou de la présence maîtrisée d’amiante dans le logement qu’il occupe.

• • Transparence dans la relation locative : un propriétaire qui présente spontanément son diagnostic démontre sa volonté d’offrir un logement sain et conforme à la réglementation.

• • Prévention des risques futurs : en cas de travaux ou de rénovations, connaître la présence d’amiante permet d’éviter toute exposition accidentelle aux fibres dangereuses.

Le diagnostic amiante participe ainsi à une relation locative plus sereine, en instaurant une confiance mutuelle et en protégeant la santé des occupants sur le long terme.

Conclusion : le diagnostic amiante, une étape incontournable avant toute location

Le diagnostic amiante est une obligation légale essentielle pour tout logement construit avant le 1er juillet 1997 et destiné à la location. Bien qu’il ne soit pas systématiquement annexé au bail, il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et tenu à disposition du locataire en toute transparence. De plus, il est crucial de rappeler que les propriétaires doivent également se conformer aux autres obligations légales, comme celles relatives au diagnostic électrique. En effet, ces obligations légales diagnostic électrique visent à garantir la sécurité des installations électriques et à prévenir les risques d’accidents. Ainsi, un dossier de diagnostics techniques complet et à jour est indispensable pour assurer une location dans les meilleures conditions.

Au-delà de l’aspect réglementaire, ce diagnostic joue un rôle clé dans la protection de la santé des occupants et dans la sécurisation juridique du propriétaire. En cas d’absence de diagnostic, les risques sont importants, allant de sanctions financières à des poursuites pour mise en danger de la vie d’autrui. De plus, le non-respect des obligations légales concernant l’amiante peut entraîner des conséquences gravissimes, tant sur le plan financier que sur celui de la réputation. Les propriétaires doivent impérativement s’assurer que les diagnostics sont à jour et conformes, pour éviter tout litige potentiel. En outre, un diagnostic approprié contribue à créer un environnement de vie plus sain et à renforcer la confiance des locataires dans leur logement.

Faire appel à un professionnel qualifié permet non seulement de respecter la loi, mais aussi d’offrir un logement plus sûr et de valoriser son bien immobilier. Pour tout projet de location, le diagnostic amiante doit donc être considéré comme une étape indispensable, au même titre que le DPE ou le diagnostic plomb.